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二手房入住不到半年發現白蟻成患，法院判原業主賠償合理損失

2020-12-04 09:25:21

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文/羊城派記者董柳通訊員王君張大會

五六月份的廣州，氣溫升高，雷雨增多，悶熱潮濕，白蟻增多。房屋如有白蟻問題，住戶往往不堪其擾，買到有白蟻蟲害的房屋則更是糟心。

近日，廣州市南沙區人民法院（以下簡稱“南沙法院”）就審結了一起由白蟻引發的房屋買賣合同糾紛案。

因白蟻蟲害買方要求退款賠償賣方稱并不知情

2017年11月，應女士與周小姐簽訂《房屋買賣合同》，購買一套二手房，總價148萬元。入住后，應女士卻發現房屋的兩間臥室、洗手間墻體均有白蟻，且白蟻侵蝕時間有兩年。應女士稱，自己雖在購房前實地查看過房屋，但當時房屋處于租賃中，自己無法仔細查看，且白蟻問題屬于隱形瑕疵，自己作為普通購房者，無法用肉眼識別。

圖/視覺中國（圖文無關）

應女士認為周小姐故意隱瞞房屋的白蟻問題，導致自己多付房款，屬于欺詐。因此，要求變更成交價，退還6萬元購房款，并賠償白蟻消除費、重新裝修費、垃圾清理搬運費以及因房屋重新裝修導致自己在外租賃房屋的租金等損失。

周小姐則稱，2016年底，確實發現房屋有白蟻，但已找物業公司的相關技術人員查殺。2017年初重新裝修后，還將房屋出租給他人，但租戶也從未反映有白蟻問題。此外，應女士來看房時沒有發現白蟻問題也沒有提及，周小姐對自家房屋內還存在白蟻并不知情，也沒有故意隱瞞。合同約定按照房屋現狀交付，應女士要求變更成交價、賠償損失沒有依據。

法院判決：賣方賠償白蟻危害造成的2.6萬元損失

南沙法院經審理認為，結合物業記錄、有關技術公司出具的《白蟻活動治理報告》，可以確認該房屋臥室、廁所確有白蟻活動，且白蟻侵蝕時間有兩年之久，因此房屋出售時存在質量瑕疵。而根據證據無法認定周小姐存在故意隱瞞的情形，故應女士要求減少合同總房款6萬元沒有依據。

根據《合同法》第一百五十五條“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任”的規定，雖然雙方的《房屋買賣合同》約定按現狀交付涉案房屋，但考慮到白蟻危害屬于隱蔽質量瑕疵，在房屋使用過程中才能發現，故周小姐作為出賣人對該質量瑕疵仍負有擔保責任。

最終，法院判決周小姐賠償應女士白蟻防治費用、裝修損失及租金等26250元。

法官說法：賣方應對房屋的隱蔽瑕疵承擔質量擔保責任

法官提示，二手房買賣合同成立生效后，買方有權利取得符合合同約定質量的房屋，賣方應保證交付的房屋符合合同約定的質量要求。除非買方明知房屋存在瑕疵或者雙方對房屋質量有特殊約定，否則賣方應當對房屋的隱蔽瑕疵向買方承擔質量瑕疵擔保責任，而不以賣方是否有過錯為前提。也就是說，即便賣方沒有故意隱瞞房屋存在的質量問題，但其作為出賣人對房屋仍負有質量瑕疵擔保義務。

最近是白蟻蟲害高發季，多數房屋的白蟻危害屬于隱蔽瑕疵，買方查看房屋時難以發現，法官建議：買房前應當就房屋是否存在白蟻、漏水等問題詢問賣方，賣方承諾房屋沒有質量問題的應當寫入雙方的買賣合同中，對于買方入住后發現房屋存在白蟻等質量問題的，應當及時向賣方提出，并通過拍照、留存雙方的聊天記錄等方式保存證據。白蟻蟲害發展迅速，如與賣方協商不成，買方可自行聘請相應的白蟻防治公司進行滅蟻，隨后可就支出的相關費用要求賣方承擔。賣方應當本著誠實信用的原則，在出售房屋時應當主動告知買方房屋是否存在質量瑕疵，對于買方反映的白蟻問題，如確屬于房屋交付前就存在的，應當積極配合買方查殺白蟻并承擔相應的費用。

來源 | 羊城派圖片 | 視覺中國責編 | 魏禮園實習生 | 周子厚